Stopu kapitalizacije analitičari koriste za utvrđivanje izvedivosti ulaganja u potencijalno ulaganje. Pomoću ovog pokazatelja provodi se usporedna karakteristika s prosječnim tržišnim pokazateljima sličnih predmeta. Unatoč jednostavnosti formule izračuna, stopa kapitalizacije zahtijeva prikupljanje različitih međuvrijednosti koje utječu na glavne parametre.
Upute
Korak 1
Odredite razinu praznog prostora (podopterećenja) i faktor iskorištenja potencijalnog objekta. Ukupno su ove vrijednosti 100%, stoga, nakon što odredite jednu, možete odmah izračunati drugu. Podopterećenje se definira kao postotak površine ne iznajmljenih prostora od ukupne površine nekretnina. Da bi se odredili ovi koeficijenti, potrebno je analizirati statističke podatke tržišta za slične objekte.
Korak 2
Saznajte koliko košta održavanje i upravljanje zgradom. Potrebno je podijeliti sve troškove vlasnika nekretnine na neovisne i ovisne o količini. Prvi uključuju osiguranje, porez na imovinu, sigurnost, a drugi troškove usluge.
3. korak
Izračunajte iznos neto operativnog prihoda za potencijalno ulaganje. To zahtijeva potencijalni bruto dohodak, koji je jednak godišnjim najamninama, pomnožen s faktorom iskorištenosti objekta. Zatim od ove brojke oduzmite varijabilne troškove pomnožene s postotkom iskorištenosti i fiksnim troškovima održavanja zgrade.
4. korak
Saznajte tržišnu vrijednost nekretnine. Ako vlasnik planira graditi zgradu, tada je ta vrijednost jednaka troškovima gradnje. Inače se uzima trenutna cijena za stjecanje predmeta koja se određuje tržišnom procjenom.
Korak 5
Pronađite svoju stopu kapitalizacije. Jednako je omjeru iznosa neto operativnog prihoda i tržišne vrijednosti nekretnine. Dobivena vrijednost pokazuje koliki će se iznos godišnje nadoknađivati od vrijednosti početnog ulaganja. Što je veći taj iznos, to je isplativije ulaganje u potencijalni objekt. Optimalnim se smatra kada je ovaj pokazatelj 15-20%.
