Izraz "hipoteka" uveden je u Grčkoj tri stoljeća prije Krista. To je značilo da dužnik vjerovniku odgovara sa vlastitom zemljom. U domaćem se pravu takav koncept pojavio početkom 90-ih godina prošlog stoljeća. U modernoj Rusiji odnosi koji nastaju u vezi s hipotekom regulirani su zakonom "O hipotekama (zalozi nekretnina)", izmijenjenim i dopunjenim 25. studenog 2017.
Hipoteka jednostavnim riječima
Drugi naziv hipoteka je osiguranje nekretnina. To je naziv načina osiguranja obveza, kada dužnik daje vjerovniku prednost u zadovoljenju njegovih potraživanja iz vrijednosti zaloga, koji postaje nekretnina. U sustavu tih odnosa dužnik djeluje kao založnik, a vjerovnik kao založni vjerovnik.
U najopćenitijem slučaju, hipoteka može poslužiti kao osiguranje za razne vrste novčanih obveza. Istodobno se pretpostavlja da obveze već mogu postojati u vrijeme sklapanja hipotekarnog ugovora, a mogu nastati u budućnosti. Trenutno se hipoteka razvila na polju pružanja zajmova i kredita građanima.
Hipoteka može nastati na temelju zakona i prema ugovoru o hipoteci. Na temelju zakona zalog nastaje kada se transakcija prodaje i kupnje nekretnine izvrši bez da je kupac u cijelosti plati. U ovom slučaju prodavatelj djeluje kao založni vjerovnik, a kupac kao založni dužnik. Hipoteka prema ugovoru uključuje pisanu transakciju između dvije ili čak više strana. Prema takvom sporazumu, zalogom postaje vlasnik ili osoba koja zakonito provodi ekonomsko upravljanje predmetom.
Osnovne odredbe zakona o hipoteci na nekretninama
Zakon o hipoteci utvrđuje da stranke koje uđu u pravni odnos međusobno zaključe odgovarajući sporazum. Prema uvjetima ovog dokumenta, jedna od strana (obveznik obveze) ima pravo podmiriti svoja novčana potraživanja. Njihov izvor su troškovi predmeta koji je predmet zaloge. Ugovor se potpisuje u vezi s imovinom u vlasništvu i korištenju dužnika.
Gornji sporazum stvara pravni odnos na hipoteci, na koji se primjenjuju načela osiguranja. Budući da je promet poduzeća, stanova, građevina, zemljišnih parcela dopušten zakonom, zalog je moguć u odnosu na te objekte.
Moguće je uspostaviti hipoteku kako bi se osiguralo ispunjavanje uvjeta ugovora o zajmu ili ugovora o zajmu. Obveza može proizaći iz činjenica kupnje i prodaje, ugovora, najma ili oštećenja.
Zakon o hipoteci (zalozi) uvodi potrebu za knjiženjem i dužnika i vjerovnika, ako su pravne osobe.
Predmet sporazuma mora osigurati isplatu glavnice duga u cijelosti ili u dijelu utvrđenom sporazumom stranaka. Sklapanjem posla stranke u sporazumu mogu postaviti uvjet za plaćanje kamata. Zakon utvrđuje mogućnost plaćanja potraživanja u obliku paušalnog iznosa; ne može premašiti obveze iz ugovora.
Zakon predviđa i druga plaćanja koja uključuju:
- naknada štete;
- kazna;
- novčana kazna u slučaju kršenja uvjeta ugovora;
- naknada pravnih troškova;
- naknada troškova za provedbu objekta.
Događa se da je vjerovnik, želeći sačuvati cjelovitost imovine, prisiljen trošiti novac na njezino potpuno održavanje i zaštitu. U ovom slučaju ima pravo na naknadu troškova zbog hipoteke nekretnina.
Kategorije predmeta koji mogu postati predmetom sporazuma utvrđuju se zakonom o hipoteci. Sukladno građanskom zakonu, imovina koja je upisana u skladu s utvrđenim postupkom može se založiti hipotekarnim ugovorom.
Predmet hipotekarnog ugovora
Predmet hipotekarnog ugovora može biti:
- zemljišne parcele;
- zgrade, građevine, poduzeća, drugi objekti kapitalne gradnje;
- stambene zgrade, stanovi, kao i njihovi dijelovi, koji su izolirane prostorije;
- garaže, vikendice, vrtne kućice, ostale potrošačke zgrade;
- zrakoplovi, brodovi i svemirski objekti.
U nekim slučajevima zakon o hipoteci omogućava da se stambene zgrade koje su izravno povezane s dodjelom zemljišta smatraju predmetom ugovora. Ako ne postoji upis za čestice, čije državno vlasništvo nije podijeljeno, to ne može biti prepreka za stvaranje hipotekarnih pravnih odnosa.
Prema Građanskom zakoniku i Zakonu o hipotekama, stvar koja je predmet ugovora, kao i dodaci, čine jedinstvenu cjelinu. Stoga dodaci postaju dijelom općeg zaloga, osim ako sporazumom stranaka nije drukčije određeno. Stvar koja se ne može podijeliti bez promjene glavne svrhe ne može biti neovisni predmet transakcije.
Zahtjev založnom vjerovniku je da imovina koja je predmet ugovora mora biti u njegovom vlasništvu ili barem u gospodarskoj nadležnosti. Ako se predmet povuče iz prometa ili se na njemu može zahtijevati potraživanje, sigurnost potraživanja s takvom imovinom nije dopuštena. Ista se stvar odnosi i na imovinu za koju se ne može provesti privatizacija.
Prema zakonu o hipoteci, predmet sporazuma može biti pravo najma, ako postoji pristanak najmodavca ili osobe koja koristi predmet pod pravom gospodarskog upravljanja.
Hipoteka na nekretnini koja je u zajedničkom zajedničkom vlasništvu u vrijeme sklapanja sporazuma može se osnovati ako za to postoji pristanak svih legalnih vlasnika. Takav pristanak mora biti u pisanom obliku. U slučaju zajedničkog vlasništva, osoba ima pravo hipoteke na imovinu koja joj pripada bez traženja pristanka drugih suvlasnika.
Sadržaj hipotekarnog ugovora
Ugovor o zalozi trebao bi sadržavati:
- predmet hipotekarnog ugovora;
- procjena takvog predmeta;
- bit sporazuma;
- iznos izvršenja obveze i njezin rok.
Ugovor o hipoteci zaključuje se u skladu s općim pravilima i načelima građanskog prava. Dokument mora sadržavati podatke o predmetu sporazuma, o njegovoj procjeni i drugim značajnim točkama u ispunjavanju obveza. Stranke u dokument mogu uključiti posebne uvjete koji predviđaju mogućnost određivanja ovrhe nad nekretninom. Ovi se podaci smiju izdavati u obliku zasebnog sporazuma.
Hipotekarni ugovor sadrži naziv predmeta i mjesto u kojem se nalazi. Opis naveden u dokumentu mora biti dovoljan da identificira predmet. Pravo, na temelju kojeg predmet pripada zajmodavcu, također je navedeno u dokumentu. Ako je predmet najma, potrebno je navesti njegov rok.
Procjena predmeta ugovora određuje se sporazumom koji su sklopile njegove stranke i daje se u novčanom iznosu. Procjena objekta u izgradnji vrši se prema njegovoj tržišnoj vrijednosti.
Neke značajke hipoteke
Obveza koja je osigurana hipotekom naznačena je u ugovoru zajedno s osnovom nastanka i razdobljem na koje je osnovana. Sporazum može odrediti da će se iznos novčanih obveza utvrditi naknadno; u ovom slučaju potrebno je propisati uvjete za utvrđivanje visine obveza.
Ako se, prema dogovoru stranaka, potraživanja mogu djelomično provesti, u ugovor se moraju unijeti uvjeti i učestalost plaćanja. Ako se ne utvrdi određeni iznos iznosa plaćanja, potrebno je propisati uvjete za njihovo utvrđivanje.
Hipoteka je predmet obvezne državne registracije. Ona stupa na snagu tek od trenutka kada se izvrši upis u odgovarajući državni registar. U izvodu iz registra upis o zalogu nekretnine odražava se u obliku tereta vlasnikovih prava na ovoj ili onoj nekretnini.
Poseban slučaj hipoteke na nekretninama je hipoteka na stanu. Ovaj oblik zaloga postao je široko rasprostranjen nakon pokretanja vladinih programa usmjerenih na podršku građanima koji kupuju stan. Prema hipotekarnom ugovoru ove vrste, založni vjerovnik zalaže stan kako bi osigurao preuzete financijske obveze. Ugovor o hipoteci za stan potpisuju zajmodavac i vlasnik stana. Registracija ugovora vrši se u roku koji ne prelazi pet radnih dana.
Osiguranje pri sklapanju hipotekarnog ugovora
Vjerovnika vitalno zanima činjenica da je imovina koju je primio u zalog bila sigurna sve dok dužnik u potpunosti ne ispuni svoje financijske obveze. Stoga zakon predviđa osiguranje predmeta hipoteke od mogućih rizika od štete ili gubitka. Takvo je osiguranje obvezno. Banke često stvaraju vlastita osiguravajuća društva koja osiguravaju predmete hipotekarnog ugovora. Te strukture ponekad nude dodatne vrste usluga zajmoprimcima, što objektivno dovodi do povećanja sveukupnih troškova i povećava cijenu usluge zajma.
