Izraz tehnički kupac u građevinarstvu znači organizaciju ili udrugu koja pruža čitav niz inženjerskih usluga, od izrade i provedbe projektne dokumentacije do puštanja u rad dovršenog objekta. U građevinarstvu je tehnički kupac jedna od ključnih karika u cijelom procesu.
Prošireni koncept tehničkog kupca
Funkcije tehničkog kupca uključuju:
- priprema svih vrsta dozvola;
- dobivanje svih potrebnih odobrenja;
- ispitivanje gradilišta i savjeti o njihovoj organizaciji;
- ispunjavanje svih tehničkih uvjeta potrebnih za priključenje na komunalne mreže;
- financijska kontrola.
Dakle, tehnički kupac igra važnu ulogu u upravljanju procesom gradnje, usko komunicira sa svim sudionicima u procesu gradnje, vrši tehnički nadzor i koordinira sve faze gradnje, kao i vrijeme i kvalitetu procesa.
Potreba za tehničkim kupcem kao zasebnom organizacijom pojavila se 80-ih godina prošlog stoljeća. Istodobno je Gosstroy odobrio zasebnu službu namijenjenu pripremi za izgradnju objekta i obavljanju tehničkog nadzora nad samom izgradnjom. Ideja se isplatila, a kvaliteta gradnje znatno se povećala. No nakon raspada SSSR-a ova služba više nije mogla ispunjavati svoje funkcije u uvjetima modernog doba.
U suvremenim uvjetima funkcije tehničkog kupca toliko su raznolike da je za njihovu učinkovitu provedbu potrebno opsežno znanje i impresivno iskustvo. Tehnički kupac nije specijalnost, pa se takvi stručnjaci ne školuju na sveučilištima. Da biste ih postali, potrebno vam je dugogodišnje praktično znanje i iskustvo u građevinarstvu. Uključivanjem u proces gradnje, tehnički kupac sastavlja ugovor za provedbu potrebnog spektra usluga, što također stavlja pred njega potrebu razumijevanja pravne strane problema (administrativna dokumentacija, sudska praksa itd.).
Pravni i regulatorni okvir
Pravni okvir za djelatnost tehničkog kupca pojavio se 2011. godine, kada su usvojene odgovarajuće izmjene i dopune Zakona o urbanističkom planiranju Ruske Federacije. Od tada, pojam tehnički kupac službeno znači fizička ili pravna osoba koju je programer ovlastio i koja djeluje u njegovo ime i u njegove interese na profesionalnoj osnovi.
Prema odredbi 22. Zakona o urbanističkom planiranju Ruske Federacije, funkcije tehničkog kupca uključuju:
- sklapanje ugovora za inženjerske izmjere, izradu projektne dokumentacije, izgradnju, rekonstrukciju i remont zgrada i građevina;
- priprema zgrada za rekonstrukciju i remont;
- pružanje izvođačima radova koji izvode izgradnju, popravak i rekonstrukciju potrebne dokumentacije i materijalne baze za pravilno obavljanje njihovih djelatnosti;
- odobravanje projektne dokumentacije;
- priprema i izvršenje dokumenata potrebnih za puštanje objekta u pogon;
- druge funkcije predviđene Kodeksom.
Važno je napomenuti da programer ima apsolutno pravo samostalno implementirati sve navedene funkcije tehničkog kupca.
Uloga tehničkog kupca u izgradnji objekta
Mnogi stručnjaci uspoređuju ulogu tehničkog kupca u modernoj gradnji s dirigiranjem u orkestru. Doista, njegove funkcije uključuju ne samo pripremu cjelokupne predprojektne i projektne dokumentacije, već i cjelovito upravljanje izgradnjom objekta u svim fazama: formiranje, organizacija gradilišta, izgradnja objekta i faza puštanja u pogon. Izravno organizira interakciju između svih sudionika u procesu gradnje: kupaca i investitora, izvođača, dizajnera, tijela za odobravanje i izdavanje dozvola. Vrijedno je istaknuti činjenicu da svaki od navedenih subjekata ima svoje interese u slučaju, a zadatak tehničkog kupca je pravovremeno predati predmet, uzimajući u obzir interese sudionika u procesu, uzimajući u obzir uzimajući u obzir vrijeme i unaprijed planirani plan gradnje, uzimajući u obzir sva suvremena građevinska pravila i propise.
Praktični primjer rada tehničkog kupca
Radovi na izgradnji objekta započinju s namjerom kupca (investitora) da uloži u izgradnju ovog objekta na određenoj zemljišnoj parceli. U ovoj fazi aktivnost tehničkog kupca već započinje. Na temelju urbanističkog plana treba pripremiti i potpisati sve potrebne radove na predprojektnoj dokumentaciji:
- zaključiti ugovor o zakupu zemljišne čestice;
- zaključiti ugovor o hitnom besplatnom korištenju ove stranice za vrijeme projektiranja, pripreme za gradnju, razdoblja izgradnje objekta;
- pripremiti i potpisati dokumentaciju o prijenosu zemljišta u željenu kategoriju.
Dakle, tehnički kupac preuzima impresivan tijek rada na pripremama prije pripreme i pripremi mnogih dozvola i odobrenja.
Nakon faze dogovaranja arhitektonskog koncepta budućeg objekta započinje postupak dobivanja uvjeta tehničke orijentacije, nužnih za povezivanje objekta na postojeću inženjersku infrastrukturu. Svi izdani tehnički uvjeti moraju se pravovremeno registrirati i potvrditi u brojnim državnim organizacijama vezanim uz rad zgrada i građevina. Takvih tehničkih uvjeta ima mnogo, a povezani su s organizacijom vodoopskrbe, opskrbe toplinom, kanalizacije, elektrifikacije, ugradnje telefona, radio opreme, rasplinjavanja i ulične rasvjete.
Da bi se pripremio projekt za natječaj za odabir projektantske organizacije, također je potrebno pripremiti unaprijed dogovoreni plan odabrane zemljišne čestice, arhivsku geološku bazu, arhitektonski koncept i druge radove.
Nakon odabira dizajnera, tehnički kupac poduzima pripremu i potpisivanje sporazuma s njim o izradi projektne i predračunske dokumentacije u određenom roku. Tehnički kupac također će morati uskladiti primljenu dokumentaciju s raznim odjelima i provesti razne preglede.
U završnoj fazi izrade projekta, sva projektno-proračunska dokumentacija, sve dozvole i odobrenja prenose se na investitora radi odabira dobavljača, dobavljača građevinskog materijala i potrebne opreme. U ovoj je fazi također potreban tehnički kupac: on je taj koji aktivno sudjeluje u procesu odabira potrebnih organizacija, nadgleda sve faze i uvjete natječaja ili nadmetanja za odabir tih udruga.
Nakon odabira dobavljača i dobavljača, tehnički kupac izdaje građevinsku dozvolu za cijeli "tim". Da bi to učinio, prvo provodi sve dokumentacijske radove na dodjeli izabranog zemljišta za građevinske radove. Za vrijeme svih građevinskih radova izrađuje dozvolu za korištenje komunalnih usluga od saveznih ili općinskih vlasti. Posebno se mora sastaviti puno papira ako se gradilište nalazi pored ceste ili željezničke pruge, podzemnih komunikacija i inženjerskih građevina.
Za provedbu svih gore navedenih funkcija poželjno je (ali nije potrebno) da tehnički kupac ima odobrenje SRO-a. Međutim, prisutnost takvog prijema omogućuje kupcu kontrolu kvalitete rada na projektu, provođenje tehničkog nadzora i nadzora, provjeru kvalitete konstrukcija i materijala, ispravnost korištene opreme.
Nakon završetka gradnje, tehnički kupac stavlja objekt u pogon i ulagaču (kupcu) predaje cjelovit paket dokumentacije za registraciju vlasništva, uključujući jamstvene obveze i papire za BTI.
Razina tehničke kompetencije kupca
Mnogi ljudi danas udruživanje tehničkog kupca doživljavaju kao pomoćno, nužno samo za brzo izvršavanje svih postupaka licenciranja i odobravanja. Ali to nije slučaj. Udruženje tehničkog kupca na stručnoj razini razumije sljedeća pitanja:
- organizacija gradilišta i aktivnosti na njemu;
- dobivanje tehničkih uvjeta za povezivanje na postojeće komunikacije i mreže;
- tehnički nadzor svih faza gradnje;
- financijski nadzor trošenja sredstava;
- prijenos izgrađenog objekta u pogon.
Dakle, korištenje funkcija tehničkog kupca u cijelosti omogućuje postizanje visoke kvalitete građevinskih radova, kao i poštivanje svih rokova prema unaprijed planiranom planu.
Zasebno područje djelovanja tehničkog kupca je financijska kontrola. Sadrži sljedeće značajke:
- dogovor s investitorom o cijeni svih radova;
- provjera računa i računa za izvršene usluge i obavljeni posao;
- praćenje trošenja sredstava u okviru odobrene procjene dokumentacije;
- izvještaj o pravodobnosti primjene dodijeljenih sredstava;
- kontrola nad radom računovodstva.
S obzirom na multilateralni rad kupca s različitim građevinskim subjektima, tijelima za izdavanje dozvola i regulatornim tijelima, u većini slučajeva tehnički kupac nije jedna osoba, već cijela organizacija koja djeluje u obliku LLC-a.
