Prilikom obavljanja transakcija s nekretninama, svaka od strana želi se u potpunosti zaštititi od nezakonitih radnji. Prodavač je u tom pogledu posebno ranjiv. Postoje li načini koji mogu smanjiti financijske rizike koji proizlaze iz gotovinskih poravnanja?
Prije potpisivanja ugovora o prodaji nekretnina, prodavatelj još uvijek ne vidi novac, pa se stoga boji zaključiti posao. No, kupac se ne želi rastati s novcem dok ne postane punopravni vlasnik stana. Postoji nekoliko sigurnih načina za rješavanje ove osjetljive situacije.
Iznajmljivanje ćelije u banci može u potpunosti eliminirati sumnje prodavača i kupca u međusobno poštenje. Činjenica je da konačno ispunjenje obveza predviđenih ugovorom o prodaji i kupnji nekretnina postaje obvezno od trenutka državne registracije vlasništva, a ne od trenutka potpisivanja ugovora. Sef postaje jamstvo ispunjavanja obveza obje strane u transakciji.
Sef je sef u posebnom trezoru banke (depozitaru). Takve ćelije mogu se dobiti na zakup za privremeno skladištenje bilo kakvih dragocjenosti. Banka nije odgovorna za sadržaj skladišnog prostora, ona samo jamči zaštitu samog sefa i omogućuje kontrolu pristupa. Sef osigurava povjerljivost prilikom prijenosa sredstava.
Standardni rok najma sefa je mjesec dana, iako se uvjeti mogu odrediti uzimajući u obzir mogući prijem, jer ponekad registracija stambenih prava može potrajati jedan do dva tjedna. Treba imati na umu da se registracija može obustaviti ako se otkriju pogreške u dokumentima. Budući da novac zapravo pripada kupcu, ključ privremenog skladišta u pravilu je kod njega. Međutim, prema sporazumu strana, banka sama može postati čuvar ključa.
Prije odlaganja novca u sef, sudionici u prometu nekretninama sastavljaju ugovor, u kojem su detaljno propisani svi detalji, uključujući uvjete za pristup ćeliji, vrijeme prijema novca, a posebno prijenos prava na predmetu. U sporazumu se također napominje da stranka koja plaća posebnu bankarsku uslugu za pružanje skladišta.
Sredstva namijenjena plaćanju provjeravaju se autentičnost, preračunavaju i stavljaju u sef. Pristup novcu sada se može izvršiti samo nakon ispunjavanja uvjeta sporazuma i nakon isteka razdoblja određenog za ponovni prijem u ćeliju.
Sigurnost poravnanja za prodavatelja ovom metodom je da se sve radnje s gotovinom odvijaju u prisutnosti zainteresirane osobe, nakon čega se novac blokira za vrijeme postupka registracije.
Općenito je prihvaćeno da opisana metoda jamči maksimalnu sigurnost prilikom primanja novca dobivenog od prodaje stana. Nagodbe temeljene na ćelijama neophodne su kada je u pitanju višestupanjska alternativna transakcija.
Od problema se možete zaštititi na drugi način odabirom paketa operacija s bezgotovinskim plaćanjem. U tom slučaju kupac otvara akreditiv, odnosno poseban račun, na koji u cijelosti prenosi iznos potreban za kupnju. Banka je ovlaštena prenositi sredstva prodavaču u slučaju da je transakcija u potpunosti dovršena. Osnova za prijenos sredstava je davanje bankama unaprijed dogovorenih dokumenata.
Izdavanje akreditiva skuplje je od najma ćelije u banci, jer svaku operaciju na računu (otvaranje računa, transakcije, prijenos sredstava u gotovinu) provodi banka, uzimajući u obzir proviziju. Banka odgovara strankama u transakciji za nezakonito izdavanje novca, tako da je rizik da će je svaka od strana prevariti minimalan.
Drugi način da se zaštitite od prijevarnih radnji je nagodba putem javnog bilježnika koji je dobio službeno ovlaštenje da prima sredstva za polog prilikom namirivanja transakcija. Putem svog bankovnog računa, javni bilježnik ima pravo prihvatiti novac od kupca neposredno prije registracije transakcije, a nakon dovršetka postupka, prenijeti ga na račun prodavatelja. Pojedinosti izračuna izračunate su u dopunskom ugovoru priloženom uz ugovor o prodaji nekretnine.
Posebnost ove metode je da kupac u bilo kojem trenutku može podići svoj novac s pologa javnog bilježnika. Da bi se isključila takva mogućnost, u sporazumu je potrebno propisati jasne uvjete pod kojima kupac ima pravo povući svoja sredstva (na primjer, ako se odbije registracija transakcije). Prednost opisane metode je što se cjelokupna transakcija, uključujući međusobne nagodbe, može izvršiti u javnobilježničkom uredu.
