Prodaja založene nepokretne imovine regulirana je zakonskim odredbama utvrđenim Saveznim zakonom br. 102-FZ "O hipoteci (zalog nekretnina)". Nova verzija ovog zakonodavnog akta predviđa brojne dopune i izmjene koje su stupile na snagu 01.01.2019.
Opći pojmovi javne dražbe
Da bi se razumjele specifičnosti održavanja javnih dražbi za prodaju nekretnina u okviru relativno novih pravnih normi ruskog zakonodavstva, potrebno je razumjeti neke koncepte.
Mjesto organizacije javne dražbe. Izravno je povezan s nekretninom koja se prodaje.
Pojam objavljivanja. U roku od deset dana od dana dražbe objavljuje se obavijest koja ukazuje na podatke o održavanju ovog događaja (predmet, mjesto i datum dražbe, trošak materijalnih dobara).
Obavijest o javnoj dražbi. Na službenim web stranicama FSSP-a, uz istodobnu obavijest o teritorijalnim odjelima ove službe, objavljuju se podaci o planiranoj dražbi. Sudionici moraju uplatiti fiksni depozit, koji je obično 5% od početne vrijednosti materijalnih dobara. Štoviše, polog se u cijelosti vraća ako se dražba proglasi nevažećom. I pod uvjetom da subjekt koji je pobijedio na dražbi odbije platiti predmete na dražbi, ovaj mu polog neće biti vraćen.
Ugovor. Ugovor između organizatora dražbe i subjekta koji je pobijedio na dražbi sadrži podatke o transakciji koji se unose u USRR.
Sudionici. Broj subjekata primljenih na dražbu je ograničen. Na dražbu se u pravilu primaju samo osobe koje imaju pravo na korištenje tih predmeta (rođaci, prijatelji i poznanici zalogodavca), kao i založni vjerovnik.
Registracija transakcije. Subjekt se prepoznaje kao pobjednički ponuditelj na temelju najviše ponuđene cijene. Nakon dražbe zaključuje se kupoprodajni ugovor. Plaćanje za njega mora se izvršiti u roku od pet dana na račun organizatora događaja. Štoviše, prethodno položeni instrument osiguranja u potpunosti je uključen u cijenu transakcije.
Priznanje dražbe nevaljanom. Javna dražba smatra se otkazanom ako je broj njezinih sudionika manji od dva, kao i ako od pobjedničkog subjekta nije izvršena uplata. Nakon što se dražba prepozna kao neuspjela, vlasnik predmeta dražbe može postati založni vjerovnik ili dražba može biti ponovno imenovana. U potonjem slučaju, vrijeme njihova držanja trebalo bi odrediti najranije mjesec dana kasnije, a početni trošak materijalnih dobara smanjiti za 15%.
Uz to, javna dražba može se otkazati ako stranke u spornom pravnom odnosu zaključe mirovni sporazum. Ako je to postalo moguće nakon objave datuma dražbe, dužnik je dužan platiti sve troškove koje je imao organizator dražbe.
Povlačenje materijalnih vrijednosti. Najčešći oblik izvršenja sudske odluke u okviru izvršnog postupka je oduzimanje imovine. Istodobno, pet dana nakon izricanja oduzimanja, provodi se izravno oduzimanje materijalne imovine (djelomično ili potpuno), koje izvršava zaposlenik FSSP-a.
Provedba objekata. Specifičnost prodaje oduzete imovine slična je pravilima predviđenim za zalog. Međutim, ovim postupkom upravlja isključivo ovlaštena državna agencija.
Priznanje subjekta nesolventnim. U slučaju bankrota pravnih i fizičkih osoba, aukcije za prodaju založene imovine provode se u fazi vanjskog upravljanja i stečajnog postupka.
Regulatorne inovacije. Trenutno se stjecatelj imovine određuje isključivo cijenom na osnovi dražbe i u potpunosti je izuzet od svih vjerovničkih ograničenja. Prije je ovaj aspekt (uvjeti za upotrebu imovine od strane novog vlasnika) bio reguliran Saveznim zakonom br. 127, koji se usredotočio na prava vjerovnika.
Vrste obrta. U tom kontekstu postoje otvoreni i zatvoreni događaji. U prvom slučaju, javno nadmetanje podrazumijeva sudjelovanje bilo kojih subjekata. U potonjoj verziji događaj za ostvarenje materijalnih vrijednosti usmjeren je isključivo na pozvane sudionike. To se odnosi i na način podnošenja ponuda. Dakle, otvoreni (usmeno) ili zatvoreni (zatvorena omotnica) obrazac određuje status događaja. Aukcije se također mogu održavati u mješovitom obliku, kada, na primjer, događaj koji je zatvoren za svoje sudionike podrazumijeva otvoreni oblik cjenovnih ponuda.
Obavijest o javnoj dražbi
Tekst obavijesti temeljna je osnova za provođenje javnih dražbi. Stoga bi ovaj dokument trebao biti izrađen u strogom skladu s tematskim zahtjevima. Obavijest o dražbi često se poistovjećuje s javnom ponudom. Važno je shvatiti da iskrivljavanje podataka u tekstu obavijesti, koje je utjecalo na rezultat dražbe, može dovesti do poništavanja njihovih rezultata ili poništavanja.
Obavijest mora odražavati sljedeće podatke:
- uvjeti transakcije (predmet dražbe, njegova vrijednost i teret);
- podaci o nositelju ili vlasniku autorskih prava;
- podaci o postupku održavanja dražbe (mjesto, vrijeme i oblik održavanja, tko je organizator, postupak prijave sudjelovanja i određivanje pobjednika).
Sljedeće se nijanse mogu navesti kao tipični presedani tematske sudske prakse u našoj zemlji:
- implicitni kriteriji za ocjenjivanje prijava;
- cijena pologa je nerazumno visoka;
- iskrivljenje parametara objekta, što je utjecalo na njegovu ideju;
- nepotpun opis tereta objekta;
- nepotpune informacije o karakteristikama predmeta;
- kršenje potrebne mogućnosti za upoznavanje s dokumentima iz kojih je proizašlo ostvareno pravo.
Objavljivanje obavijesti o dražbi provodi se u skladu s potrebnim minimumom, što uključuje web mjesto odjela ovrhovoditelja, saveznu web stranicu FSSP-a i službene masovne medije lokalnih vlasti. Trenutno je arbitražna praksa za ove publikacije razvila potrebne kriterije za njihovu ocjenu, koji uzimaju u obzir obveznu prisutnost tiskanog teksta (isključujući upotrebu samo radijskog i televizijskog emitiranja), ciljanu publiku, regionalne karakteristike i punu dostupnost informacija.
Redoslijed ponašanja
Opća pravila za obavljanje javnog trgovanja podrazumijevaju sljedeće značajke.
Te se dražbe održavaju u obliku dražbe na kojoj se imovina dužnika prodaje po najvišoj cijeni.
Obavijest o dražbi mora se objaviti najkasnije 30 dana prije dražbe. Mora sadržavati potpune podatke o predmetu, mjestu, vremenu, postupku (prijava sudjelovanja) i obliku dražbe, kao i početnu cijenu i određivanje pobjednika.
Da bi sudjelovali na javnoj dražbi, prijavitelji moraju uplatiti odgovarajući polog. Njegova veličina i postupak unosa navedeni su u obavijesti. Polog se vraća u slučaju otkazivanja dražbe, kao i ako subjekt na njoj sudjeluje, kada nije postao pobjednik. Osoba koja je pobijedila na dražbi uplatu izvršava u skladu s kupoprodajnim ugovorom, uzimajući u obzir polog.
Organizator ih ima pravo otkazati najkasnije tri dana prije održavanja javne dražbe.
Koncept "osobe koje su sudjelovale u dražbi, ali je nisu pobijedile" isključuje sudionike koji se nisu pojavili na događaju i one osobe koje nisu umanjile prvobitnu cijenu imovine.
Na dan dražbe između pobjednika i organizatora potpisuje se odgovarajući protokol koji ima pravnu snagu sporazuma.
Natječaj će se održati samo ako u njima sudjeluju najmanje dva entiteta. A pobjednik je sudionik s najvišom ponudom.
Ako sudionik koji je pobijedio na dražbi odbije potpisati protokol, tada gubi polog. A organizator, koji je izbjegao potpisivanje protokola, vraća pobjedniku polog u dvostrukom iznosu i nadoknađuje mu sve troškove sudjelovanja na dražbi koji premašuju iznos pologa.
Priznanje dražbe nevaljanom
Dražba se proglašava nevažećom u sljedećim slučajevima:
- za sudjelovanje na dražbi prijavilo se manje od dva sudionika;
- prisustvo dražbi bilo je manje od dva sudionika;
- nitko nije uvažio izvornu cijenu materijalnih dobara;
- pobjednik dražbe nije uplatio puni trošak predmeta dražbe na račun organizatora u roku od pet dana.
Budući da svrha dražbe u ovom slučaju nije postignuta, određuje se ponovljeno nadmetanje. Novi datum održavanja javnih dražbi određuje se nakon što se aukcija proglasi nevažećom u roku od 10 do 30 dana.
U svim slučajevima, isključujući činjenicu da pobjednik na dražbi ne plati punu vrijednost imovine, sekundarna dražba provodi se uz smanjenje prvotnog troška za 15%. Sva ostala pravila za obavljanje sekundarne trgovine sukladna su postupku provođenja primarne dražbe. Važno je razumjeti da na tužbi zainteresirane osobe sud može dražbu priznati nevaljanom ako je prekršen postupak za njezino vođenje.
Propisi koji uređuju postupak održavanja javnih dražbi za različitu imovinu su sljedeći:
- hipoteka na nekretninama - čl. 56-58 FZ "O hipotekama (zalozi nekretnina)";
- zalog druge imovine - čl. 350 Građanskog zakonika Ruske Federacije;
- prodaja vrijednosnih papira - čl. 89 (dio 4) Saveznog zakona "O izvršnom postupku".
